Un comprador internacional de alto patrimonio no compra sobre plano emocional. Compra tras una comprobación documental que ejecuta su abogado y que suele durar entre dos y cuatro semanas.
Este artículo describe lo que hace el comprador. Pero está escrito pensando en el propietario.
Cada uno de esos diez documentos es una puerta por la que se puede caer una operación. Y cuando se cae por documentación, casi nunca te lo dicen: el comprador desaparece, el abogado deja de responder y tú te quedas pensando que era un curioso.
Un vendedor con la carpeta completa antes de salir al mercado negocia desde otra posición.
La nota simple es el primer documento que se pide siempre. La emite el Registro de la Propiedad e identifica quién es el titular legal y qué cargas pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias. Se pide actualizada, con menos de treinta días.
La escritura del vendedor acredita cómo adquirió la propiedad. Se compara con la nota simple buscando discrepancias en superficie, linderos y descripción. Cuando aparece una diferencia entre lo que dice la escritura y lo que dice el registro, la operación se detiene hasta aclararla.
El certificado de deuda cero o la cancelación registral de la hipoteca. Una hipoteca ya pagada pero no cancelada en el registro sigue apareciendo como carga: un trámite que puede añadir semanas si se descubre en el último momento.
Aquí es donde caen la mayoría de las operaciones en Canarias.
La Licencia de Primera Ocupación. En otras comunidades el documento equivalente es la cédula de habitabilidad; en Canarias lo que se exige habitualmente es la LPO. Acredita que la vivienda cumple las condiciones urbanísticas y de habitabilidad. El banco del comprador la pide si hay hipoteca, y en viviendas con ampliaciones o cerramientos no declarados es el primer documento que bloquea la operación.
Las licencias de obra. Cualquier reforma, ampliación, cerramiento de terraza, piscina o construcción auxiliar debería tener su licencia municipal. Si no la tiene, no es un problema de papeles: es una obra potencialmente ilegalizable que afecta al valor.
El abogado cruza Catastro y Registro…
…buscando diferencias en superficie, linderos y descripción.
Detectarlas antes es un trámite. En la notaría, una operación caída.
El certificado de la comunidad acredita que el vendedor está al corriente. Importa porque las deudas de comunidad siguen a la propiedad, no al propietario: el comprador puede acabar respondiendo de anualidades pendientes.
Las actas de las últimas juntas son el documento que más se subestima y el que más sorpresas da. Ahí aparecen las derramas aprobadas y no ejecutadas, los litigios en curso y las obras pendientes del edificio. En edificios antiguos —muy habitual en Vegueta y Triana— conviene además conocer el estado del informe de evaluación del edificio.
Las propiedades próximas al litoral pueden estar afectadas por la legislación de costas, que establece servidumbres sobre la franja costera. Es una comprobación que en Canarias afecta a una proporción de inventario mucho mayor que en la Península.
Una vivienda en rústico puede ser plenamente legal, estar fuera de ordenación o ser ilegalizable, y las tres cosas se parecen mucho vistas desde fuera. Se aclara con un certificado de situación urbanística del ayuntamiento.
Cuando el comprador plantea un uso turístico —habitual en el sur— la existencia o no de licencia cambia radicalmente el valor y la viabilidad. La normativa depende del municipio, la zona y la calificación del inmueble. Se verifica caso por caso.
Comprador internacional · sur de la isla
La operación estaba cerrada de palabra cuando el abogado del comprador detectó que una ampliación de la vivienda no constaba en el registro ni tenía licencia.
El vendedor lo desconocía por completo: la obra la había realizado el propietario anterior.
Regularizamos la situación urbanística antes de la firma y la operación salió adelante. Sin esa comprobación previa, el comprador se habría retirado y el vendedor nunca habría sabido por qué.
La carpeta completa, ordenada y en digital: nota simple actualizada, escritura de propiedad, certificado de eficiencia energética en vigor, LPO o justificación de por qué no aplica, certificado de comunidad al corriente con las actas de las tres últimas juntas, último recibo del IBI, certificado catastral descriptivo y gráfico, licencias de todas las obras, certificado de situación urbanística si hay dudas, y facturas de suministros recientes.
Preparar esto lleva entre dos y cuatro semanas. Es el mejor uso posible del tiempo antes de publicar.
Como mínimo: nota simple actualizada, escritura de propiedad, certificado de eficiencia energética, certificado de estar al corriente con la comunidad, último recibo del IBI y certificado catastral. Si la vivienda tiene reformas o ampliaciones, las licencias de obra. En muchos casos también la licencia de primera ocupación.
En Canarias el documento que se exige habitualmente es la Licencia de Primera Ocupación, no la cédula de habitabilidad de otras comunidades. Algunos ayuntamientos mantienen la terminología antigua, pero el trámite de referencia es la LPO.
Legalmente puede ser posible en ciertos supuestos, pero en la práctica es la causa más frecuente de operaciones caídas en el segmento alto. Un comprador con asesoramiento legal lo detecta al comparar catastro y registro. Lo recomendable es evaluar la situación urbanística y regularizar antes de salir al mercado.
Habitualmente entre dos y cuatro semanas desde la firma de arras, según la complejidad de la propiedad y los plazos de registro y ayuntamiento. Una carpeta documental preparada de antemano reduce ese plazo de forma significativa.
Las deudas de comunidad quedan afectas a la propiedad, por lo que el comprador puede acabar respondiendo de determinadas anualidades pendientes. Por eso el certificado de estar al corriente se exige siempre.
Revisamos la documentación de tu propiedad antes de que la revise el abogado del comprador.
Solicitar revisión y valoraciónEste contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. La normativa urbanística es municipal y puede variar entre ayuntamientos de Gran Canaria, y su aplicación depende de las circunstancias de cada inmueble. Consulta con un profesional colegiado antes de tomar decisiones.
