La mayoría paga la plusvalía por el primer método que le calculan, sin mirar el segundo. Y desde 2021 tienes derecho a quedarte con el más barato.
Casi todos pagan por el primer método que les calculan.
Sin mirar nunca el segundo.
Y desde 2021 tienes derecho a quedarte con el más barato.
Su nombre técnico es IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Lo cobra el ayuntamiento, no Hacienda. Y aquí está la clave que casi nadie tiene clara: no grava tu casa entera, solo el suelo — y solo lo que ese suelo subió de valor desde que compraste hasta que vendes.
No grava tu casa entera. Solo el suelo.
Y solo lo que subió desde que la compraste.
Lo cobra el ayuntamiento, no Hacienda.
Antes de 2021 el impuesto se calculaba de una sola manera, y en muchos casos había que pagar aunque no hubieras ganado nada. Una sentencia del Tribunal Constitucional obligó a cambiarlo. Desde entonces existen dos métodos, y la ley te deja quedarte con el que te salga más barato.
Parte del valor catastral del suelo y lo multiplica por unos coeficientes que dependen de los años que has tenido la vivienda. Es un cálculo automático: no mira lo que ganaste de verdad, solo aplica la fórmula. Suele ser el que te ofrecen por defecto.
Se calcula sobre tu ganancia efectiva del suelo: la diferencia real entre lo que pagaste y por lo que vendes, en la parte proporcional al terreno. Si tu ganancia real ha sido pequeña — muy común tras años de precios planos —, este método suele salir bastante más barato.
Si vendes por un precio igual o inferior al de compra, no ha habido incremento de valor del suelo y no se paga nada. La condición es poder demostrarlo con las escrituras de compra y de venta. Guárdalas siempre.
El truco no es un truco: es calcular los dos y elegir.
Cuando no ha habido incremento de valor del suelo. El caso más claro: vendes por lo mismo o menos de lo que te costó. También hay supuestos de no sujeción (ciertas transmisiones entre cónyuges, aportaciones, etc.) y bonificaciones según el municipio y el caso — por ejemplo, en algunas transmisiones por herencia de la vivienda habitual. Todo se sostiene sobre lo mismo: los papeles que lo prueben.
Propietario · Las Palmas
Iba a liquidar la plusvalía por el método objetivo, sin mirar más. La cifra le parecía alta, pero pensaba que era «lo que tocaba».
Al comparar con el método real —usando sus escrituras de compra y venta— resultó que el incremento del suelo había sido pequeño.
Eligiendo el método correcto se ahorró una cantidad relevante, de forma totalmente legal. La diferencia estaba solo en pararse a calcular los dos.
La plusvalía es solo uno de los costes de vender, pero es el que más gente paga de más por no compararlo. Lo ideal es estimarla antes de cerrar el precio, junto con el resto de gastos, para saber qué te quedará limpio. Con las escrituras y el valor catastral del suelo, ese cálculo se hace en un rato.
En una compraventa la paga quien vende. En una herencia o donación, quien recibe. Es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento del valor del suelo urbano durante los años de tenencia.
Sí: si vendes por un precio igual o inferior al de compra no hay incremento de valor del suelo y no se paga, demostrándolo con las escrituras. Existen además otros supuestos de no sujeción y bonificaciones.
Desde 2021 puedes elegir. Calcula el objetivo (valor catastral del suelo × coeficientes por años) y el real (ganancia efectiva del suelo) y quédate con el menor. Conviene calcular siempre los dos.
Por lo general, 30 días hábiles desde la venta (y seis meses, prorrogables, en las transmisiones por herencia). Los plazos y trámites concretos los fija la ordenanza del ayuntamiento correspondiente.
Según el caso y los plazos, puede caber una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Conviene revisarlo con un asesor, porque depende de fechas y de si la liquidación es firme.
Te ayudamos a estimar la plusvalía y el resto de costes de la venta antes de dar un paso — y a elegir el método que menos pague.
Habla con nosotrosEste contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Los métodos de cálculo, plazos, bonificaciones y supuestos de no sujeción dependen de cada caso y de la ordenanza municipal vigente, que puede variar. Consulta con un profesional colegiado antes de tomar decisiones.
