Ein geerbtes Haus lässt sich nicht an dem Tag verkaufen, an dem man möchte. Zuerst müssen drei Riegel geöffnet werden, die einzeln nicht schwer sind – zusammen aber legen sie Familien über Monate lahm.
Kurz gesagt
Um zu verkaufen, müssen Sie die Erbschaft annehmen, die Erbschaftsteuer und die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) begleichen und die Immobilie im Eigentumsregister auf die Erben eintragen lassen. Erst dann kann sie an Dritte verkauft werden. Wenn Sie mehrere Erben sind – Miteigentum –, müssen alle unterschreiben oder die Eigentumsverhältnisse vorher geklärt werden.
Zuerst kommt ein Anruf. Dann eine lange Stille.
Und ein Haus, noch möbliert, mit dem Schlüssel in der Tür, aber leer.
Sie möchten verkaufen und abschließen. Aber Sie können noch nicht.
Warum Sie am ersten Tag nicht verkaufen können
Wenn jemand stirbt, geht seine Immobilie nicht automatisch auf Ihren Namen über. Eine Zeit lang gehört das Haus rechtlich niemandem konkret: Es gehört „der Erbschaft", nicht Ihnen. Und Sie können nichts verkaufen, was noch nicht auf Ihren Namen im Eigentumsregister eingetragen ist.
Dieses Haus in etwas Verkäufliches zu verwandeln bedeutet, der Reihe nach drei Riegel zu öffnen. Keiner ist besonders kompliziert. Das Problem ist, dass die meisten Familien nicht wissen, dass es sie gibt, bis sie schon monatelang festsitzen.
Was vor dem Verkauf geöffnet werden muss
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Die Erbschaft vor dem Notar annehmen
Erbschaftsteuer und kommunale plusvalía begleichen
Die Immobilie im Eigentumsregister auf Ihren Namen eintragen
Wie sich jeder Riegel öffnet
Riegel 1 · Die Erbschaft annehmen
Sie unterzeichnen die Annahme- und Zuteilungsurkunde vor dem Notar. Dafür brauchen Sie die Sterbeurkunde, die Bescheinigung über die letztwilligen Verfügungen und das Testament. Gibt es kein Testament, wird zunächst eine Erbenfeststellung durchgeführt, die nach dem Gesetz bestimmt, wer erbt. Dieser Schritt macht die Familie zum rechtmäßigen Eigentümer.
Riegel 2 · Die Steuern zahlen
Die Erbschaftsteuer ist innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod zu begleichen – auf Antrag um weitere sechs Monate verlängerbar. Auf den Kanaren gibt es sehr bedeutende Vergünstigungen für Ehepartner, Kinder und Verwandte in aufsteigender Linie, die die Rechnung in vielen Fällen drastisch senken; prüfen Sie sie stets mit einem Berater, da sie vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert abhängen.
Außerdem ist die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía, IIVTNU) für die erbrechtliche Übertragung an die zuständige Stadtverwaltung zu zahlen. Es sind zwei verschiedene Steuern mit eigenen Fristen, und ein Versäumnis führt zu Zuschlägen.
Riegel 3 · Im Grundbuch eintragen
Mit der Annahmeurkunde und den beglichenen Steuern wird die Immobilie im Eigentumsregister auf die Erben eingetragen. Das ist der Schritt, den fast alle vergessen, und der, der die Tür wirklich öffnet: Ohne das Haus auf Ihren Namen kann kein Käufer mit Ihnen unterschreiben.
Wenn das Haus mehreren gehört, braucht der Verkauf jede Unterschrift.
Es gibt eine Zahl, die kaum jemand beachtet: den Wert, den Sie angeben, wenn Sie die Erbschaft annehmen.
Verkaufen Sie nahe an diesem Wert, ist der Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer minimal.
Setzen Sie ihn zu niedrig an, holt Sie die Steuer Jahre später ein, beim Verkauf.
Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf?
Beim Verkauf wird ein möglicher Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer (IRPF) aus der Differenz zwischen dem in der Erbschaft angegebenen Wert und dem Verkaufspreis berechnet. Verkaufen Sie nahe am geerbten Wert, ist der Gewinn – und damit die Steuer – gering. Deshalb ist der bei der Annahme angegebene Wert keine bloße Formalität: Es ist eine Entscheidung, die Sie bis zum Tag der Unterschrift begleitet.
Ihn künstlich niedrig anzusetzen, um weniger Erbschaftsteuer zu zahlen, kann sich später rächen, wenn diese Differenz als Gewinn beim Verkauf wieder auftaucht. Das richtige Gleichgewicht wird im Einzelfall mit einer objektiven Bewertung der Immobilie von Anfang an ermittelt.
Und wenn Sie mehrere sind und sich nicht einig werden?
Das ist die häufigste – und heikelste – Situation. Wenn mehrere erben, wird das Haus im Miteigentum (proindiviso) gehalten: Jeder besitzt einen ideellen Anteil, aber niemand ein bestimmtes Zimmer. Und eine einzige fehlende Unterschrift blockiert den gesamten Verkauf. Die gute Nachricht: Es muss fast nie vor Gericht gehen. Es gibt drei Wege.
Weg · 01
Gemeinsam verkaufen
Alle Erben unterzeichnen den Verkauf und der Preis wird nach dem Anteil jedes Einzelnen aufgeteilt. Es ist der einfachste Weg bei Einigkeit: ein einziges Geschäft, ein einziger Käufer, und jeder erhält beim Notar seinen Teil.
Weg · 02
Aufhebung des Miteigentums
Einer der Erben behält das Haus und kauft die Anteile der anderen zum Marktpreis ab. Die Familie teilt sich die Immobilie nicht mehr, der Bleibende zahlt die anderen aus, und meist bietet dies steuerliche Vorteile gegenüber einem gewöhnlichen Verkauf.
Weg · 03
Neutrale Vermittlung
Wenn der Konflikt eher persönlich als finanziell ist, legt ein Vermittler, der für keinen Erben Partei ergreift, die Zahlen auf den Tisch und schlägt einen Ausweg vor. Es ist fast immer das Element, das die Einigung löst, ohne die Familie zu zerreißen.
Realer Fall · anonymisiert
Drei Geschwister · Ciudad Jardín
Sie erbten eine Wohnung. Zwei wollten verkaufen, einer nicht. Sie saßen fast ein Jahr fest, ohne miteinander zu sprechen, während das leere Haus Monat für Monat an Wert verlor.
Wir erstellten eine objektive Bewertung, legten die Zahlen auf den Tisch und schlugen die Aufhebung des Miteigentums vor: Das Geschwisterkind, das es behalten wollte, kaufte die Anteile der beiden anderen zum Marktpreis ab.
Niemand musste vor Gericht. Die Familie fand ihre Beziehung wieder, und jeder erhielt, was ihm zustand, ohne die Erbschaft ein weiteres Jahr eingefroren zu lassen.
Was Sie bereithalten sollten
Sammeln Sie von Anfang an, und digital: die Sterbeurkunde, die Bescheinigung über die letztwilligen Verfügungen, das Testament oder die Erbenfeststellung, die Annahme- und Zuteilungsurkunde, die Nachweise über die gezahlte Erbschaftsteuer und kommunale plusvalía sowie einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple), der belegt, dass die Immobilie bereits auf Ihre Namen eingetragen ist. Damit ist die rechtliche Seite geklärt und der Verkauf kann wirklich beginnen.
Und etwas, das Monate spart: die Bewertung vorbereiten und parallel einen Käufer suchen, während die Formalitäten laufen. Man muss nicht warten, bis alles abgeschlossen ist, um in Bewegung zu kommen.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, bis ein geerbtes Haus verkauft werden kann?
Es kann verkauft werden, sobald die Immobilie im Eigentumsregister auf die Erben eingetragen ist. Mit vollständigen Unterlagen dauert das meist einige Wochen; danach folgt der Verkauf dem normalen Ablauf jeder Immobilie.
Muss man vor dem Verkauf Steuern zahlen?
Ja: die Erbschaftsteuer und die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) für die erbrechtliche Übertragung. Beim Verkauf kann zudem ein Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer anfallen, berechnet aus der Differenz zwischen dem in der Erbschaft angegebenen Wert und dem Verkaufspreis.
Was, wenn ein Erbe nicht verkaufen will?
Es gibt Wege ohne Gericht: die Aufhebung des Miteigentums (ein Erbe kauft die Anteile der anderen ab), einen gemeinsamen Verkauf mit Aufteilung des Preises oder die Vermittlung durch einen neutralen Dritten, um die Einigung zu lösen.
Kann ich verkaufen, wenn ich die Erbschaft noch nicht angenommen habe?
Nicht, bevor sie angenommen und auf Ihren Namen eingetragen ist. Aber Sie können die Bewertung, die Unterlagen und die Käufersuche parallel vorbereiten, um keine Zeit zu verlieren, während die Formalitäten laufen.
Wem nutzen die Vergünstigungen der Erbschaftsteuer auf den Kanaren?
Meist nahen Angehörigen – Ehepartner, Kindern und Verwandten in aufsteigender Linie – erheblich. Der Umfang hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom geerbten Wert ab, und die Regelungen können sich ändern; prüfen Sie es daher stets mit einem Steuerberater, bevor Sie zahlen.
Haben Sie eine blockierte Erbschaft?
Erzählen Sie uns Ihre Situation. Wir prüfen sie unverbindlich und nennen Ihnen den schnellsten Weg – und, wenn Sie mehrere sind, wie Sie ihn ohne Konflikt lösen.
Dieser Inhalt dient nur der Information und stellt keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Fristen, Steuern und Vergünstigungen hängen vom Einzelfall und den jeweils geltenden Regelungen ab, die sich ändern können. Konsultieren Sie vor Entscheidungen eine zugelassene Fachkraft.
Wally NeveurGründer und Immobilienmakler · NEVEUR Real Estate, Las Palmas de Gran Canaria
Quellen
Regierung der Kanarischen Inseln — Erbschaft- und Schenkungsteuer
Stadtverwaltung Las Palmas de Gran Canaria — kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU)
Spanische Steuerbehörde — Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer (IRPF)
Eigentumsregister — Verband der Registerführer Spaniens
