Una casa heredada no se puede vender el día que quieres. Antes hay que abrir tres cerrojos que, por separado, no son difíciles — pero que juntos paralizan a las familias durante meses.
En resumen
Para vender hay que aceptar la herencia, liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, e inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro. Solo entonces se puede vender a un tercero. Si sois varios herederos —proindiviso—, todos tenéis que firmar o resolver antes la titularidad.
Primero llega una llamada. Después, un silencio largo.
Y una casa que sigue amueblada, con las llaves puestas, pero vacía.
Quieres venderla para pasar página. Pero todavía no puedes.
Por qué no puedes vender el primer día
Cuando alguien fallece, su vivienda no pasa automáticamente a tu nombre. Durante un tiempo la casa está, legalmente, en tierra de nadie: es de «la herencia», no tuya. Y no puedes vender lo que todavía no figura a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Convertir esa casa en algo que puedas vender es abrir, en orden, tres cerrojos. Ninguno es especialmente complicado. El problema es que la mayoría de las familias no sabe que existen hasta que ya llevan meses parados.
Lo que hay que abrir antes de vender
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Aceptar la herencia ante notario
Liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal
Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro
Cómo se abre cada cerrojo
Cerrojo 1 · Aceptar la herencia
Se firma la escritura de aceptación y adjudicación ante notario. Para ello hacen falta el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y el testamento. Si no hay testamento, primero se tramita una declaración de herederos, que designa quién hereda según la ley. Es el paso que convierte a la familia en propietaria legal.
Cerrojo 2 · Pagar los impuestos
El Impuesto de Sucesiones se liquida en un plazo de seis meses desde el fallecimiento —prorrogable otros seis si se solicita a tiempo—. En Canarias existen bonificaciones muy relevantes para cónyuge, hijos y ascendientes, que en muchos casos reducen la factura de forma drástica; conviene revisarlas siempre con un asesor, porque dependen del grado de parentesco y del valor.
Además hay que pagar la plusvalía municipal (IIVTNU) por la transmisión hereditaria al Ayuntamiento correspondiente. Son dos impuestos distintos, con plazos propios, y dejarlos pasar tiene recargos.
Cerrojo 3 · Inscribir en el Registro
Con la escritura de aceptación y los impuestos liquidados, la vivienda se inscribe a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Este es el paso que casi todo el mundo olvida y el que de verdad abre la puerta: sin la casa inscrita a tu nombre, no hay comprador que pueda firmar contigo.
Cuando la casa es de varios, para vender hacen falta todas las firmas.
Hay una cifra que casi nadie mira: el valor que declaras al aceptar la herencia.
Vende cerca de ese valor y la ganancia en el IRPF será mínima.
Decláralo demasiado bajo y el impuesto te llegará años después, al vender.
¿Cuánto pagaré de impuestos al vender?
Al vender, la posible ganancia patrimonial en el IRPF se calcula sobre la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta. Si vendes cerca del valor heredado, la ganancia —y por tanto el impuesto— es baja. Por eso el valor que se declara en la aceptación no es un trámite: es una decisión que te acompaña hasta el día de la firma.
Declararlo artificialmente bajo para pagar menos Sucesiones puede salir caro después, cuando esa diferencia reaparezca como ganancia al vender. El equilibrio correcto se estudia caso por caso, con una valoración objetiva del inmueble desde el principio.
¿Y si sois varios y no os ponéis de acuerdo?
Es la situación más frecuente y la más delicada. Al heredar entre varios, la casa queda en proindiviso: todos sois dueños de una parte indivisa, pero nadie es dueño de una habitación concreta. Y una sola firma que falte bloquea la venta entera. La buena noticia es que casi nunca hay que llegar a juicio. Hay tres caminos.
Camino · 01
Vender juntos
Todos los herederos firman la venta y se reparte el precio según la parte de cada uno. Es el camino más sencillo cuando hay acuerdo: una sola operación, un solo comprador, y cada uno recibe lo suyo en la notaría.
Camino · 02
Extinción de condominio
Uno de los herederos se queda la casa y compra las partes de los demás a precio de mercado. La familia deja de compartir la propiedad, el que se queda paga a los otros, y suele tener ventajas fiscales frente a una compraventa normal.
Camino · 03
Mediación neutral
Cuando el conflicto es más personal que económico, un intermediario que no toma partido por ningún heredero pone las cifras sobre la mesa y propone una salida. Es, casi siempre, la pieza que desbloquea el acuerdo sin romper la familia.
Caso real · anonimizado
Tres hermanos · Ciudad Jardín
Heredaron un piso. Dos querían vender, uno no. Llevaban casi un año parados, sin hablarse, y la casa vacía perdiendo valor cada mes.
Hicimos una valoración objetiva, pusimos las cifras sobre la mesa y planteamos una extinción de condominio: el hermano que quería quedárselo compró las partes de los otros dos a precio de mercado.
Nadie tuvo que ir a juicio. La familia recuperó la relación, y cada uno recibió lo que le correspondía sin dejar la herencia congelada otro año más.
Lo que deberías tener listo
Reúne desde el principio, y en digital: el certificado de defunción, el de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos, la escritura de aceptación y adjudicación, los justificantes de Sucesiones y plusvalía municipal pagados, y la nota simple actualizada que demuestre que la vivienda ya está inscrita a vuestro nombre. Con eso, la parte legal está resuelta y la venta puede empezar de verdad.
Y algo que ahorra meses: preparar la valoración y buscar comprador en paralelo mientras avanzan los trámites. No hay que esperar a tener todo cerrado para empezar a moverse.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en poder vender una casa heredada?
Se puede vender en cuanto la vivienda está inscrita a nombre de los herederos en el Registro. Con la documentación completa, ese trámite suele resolverse en unas semanas; después, la venta sigue el proceso habitual de cualquier vivienda.
¿Hay que pagar impuestos antes de vender?
Sí: el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal por la transmisión hereditaria. Al vender, puede haber además una ganancia patrimonial en el IRPF, calculada sobre la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Existen salidas sin llegar a juicio: la extinción de condominio (un heredero compra las partes de los demás), la venta conjunta con reparto del precio, o la mediación de un intermediario neutral que desbloquee el acuerdo.
¿Puedo vender si aún no he aceptado la herencia?
No hasta que esté aceptada e inscrita a tu nombre. Pero sí puedes ir preparando la valoración, la documentación y la búsqueda de comprador en paralelo, para no perder tiempo mientras avanzan los trámites.
¿Las bonificaciones del Impuesto de Sucesiones en Canarias a quién benefician?
Suelen beneficiar de forma importante a cónyuge, hijos y ascendientes (parentesco cercano). El alcance depende del grado de parentesco y del valor heredado, y la normativa puede cambiar, por lo que conviene revisarlo siempre con un asesor fiscal antes de liquidar.
¿Tienes una herencia parada?
Cuéntanos tu situación. La estudiamos sin compromiso y te decimos el camino más rápido — y, si sois varios, cómo desbloquearlo sin conflictos.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Los plazos, impuestos y bonificaciones dependen de cada caso y de la normativa vigente en cada momento, que puede variar. Consulta con un profesional colegiado antes de tomar decisiones.
Wally NeveurFundador y agente inmobiliario · NEVEUR Real Estate, Las Palmas de Gran Canaria
Fuentes
Gobierno de Canarias — Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria — plusvalía municipal (IIVTNU)
Agencia Tributaria — ganancia patrimonial en el IRPF
Registro de la Propiedad — Colegio de Registradores de España
Datos propios de operaciones de NEVEUR Real Estate
